VICI
VICI Properties Inc.
財務スコア 5→反証後 4
総合評価
PER9.9倍・PBR1.11倍という割安バリュエーション・利回り6.18%・4年連続増配・アナリスト目標株価+18.5%という四重の魅力に加え、カジノ・ホテルという体験型消費不動産の成長性が際立つ。金利リスクはあるがREITとして最高水準の★4評価。
事業概要
米国最大のゲーミングREIT。Las Vegas Strip（ベラージオ・MGMグランド・シーザーズパレス等）のカジノ・ホテル施設を所有し、運営会社（MGM・Caesars）に長期賃貸（NNN＝トリプルネット）するモデル。2017年上場後に急速に規模拡大。ゲーミング施設以外にもゴルフ場・ボウリング・ウェルネス施設への多角化も進めている。
英語原文（yfinance）を表示
VICI Properties Inc. is an S&P 500 experiential real estate investment trust that owns one of the largest portfolios of market-leading gaming, hospitality, wellness, entertainment and leisure destinations, including Caesars Palace Las Vegas, MGM Grand and the Venetian Resort Las Vegas, three of the most iconic entertainment facilities on the Las Vegas Strip. VICI Properties owns 93 experiential assets across a geographically diverse portfolio consisting of 54 gaming properties and 39 other experiential properties across the United States and Canada. The portfolio is comprised of approximately 127 million square feet and features approximately 60,300 hotel rooms and over 500 restaurants, bars, nightclubs and sportsbooks. Its properties are occupied by industry-leading gaming, leisure and hospitality operators under long-term, triple-net lease agreements. VICI Properties has a growing array of real estate and financing partnerships with leading developers and operators in other experiential sectors, including Cabot, Cain, Canyon Ranch, Chelsea Piers, Great Wolf Resorts, Homefield, Kalahari Resorts and Lucky Strike Entertainment. VICI Properties also owns four championship golf courses and approximately 33 acres of undeveloped and underdeveloped land adjacent to the Las Vegas Strip. VICI Properties' goal is to create the highest quality and most productive experiential real estate portfolio through a strategy of partnering with the highest quality experiential place makers and operators. VICI Properties Inc. was incorporated in 2016 and is based in New York, United States.
主なリスク
MEDIUM主要テナントであるMGMとCaesarsの財務健全性への依存度が高い。両社が財務困難に陥った場合のテナントリスクが最大の懸念点だが、現状両社は好業績を維持している。
- ・ゲーミングREIT（カジノ・ホテル施設への長期賃貸）の景気感応度
- ・金利上昇局面でのREIT評価額低下リスク
- ・主要テナント（MGM・Caesars）の財務状況依存
NNN（トリプルネット）賃貸により固定資産税・保険・維持費はすべてテナント負担で、VICIのキャッシュフロー変動性は極めて低い。ラスベガスの消費者支出は構造的に堅調で、リアルカジノへの代替不可能な体験価値が防御壁になっている。PER9.9倍・PBR1.11倍での購入は長期的に見て優れたバリュー投資機会。
推奨スコア
68
/100
配当安定性
65
/100
成長性
72
/100
配当スケジュール
次回 権利落ち日
1781740800
※ 配当を受け取るには前日までの購入・保有が必要
高配当 落とし穴チェック
① 営業CFが配当を裏付けているか
OCFカバレッジ1.31倍。FCF251億ドルで配当を安定的にカバー。
② 直近5年の配当安定性
4年連続増配継続。FCF成長が増配余力を継続的に拡大。
③ バリュエーションが歴史的低位水準
PER9.9倍・PBR1.11倍・目標乖離+18.5%という三重の割安・上昇余地シグナル。
④ 斜陽産業・規制リスクなし
ゲーミングテナント（MGM・Caesars）の景気感応度と、金利上昇局面でのREIT評価額低下。
⑤ 負債率60%以下（過剰レバレッジなし）
D/E62倍・負債比率38.3%はREITとして管理可能な水準。
バリュエーション・配当・キャッシュフローのすべてで良好な評価。アナリストの強力なBuyコンセンサスと+18.5%の目標乖離は他の銘柄と比較して際立って魅力的。金利リスクとテナント集中はあるが、ファンダメンタルズは申し分なく最優先保有候補。
主要指標
現在株価
$27.19
配当利回り（TTM）
6.62%
配当性向
61%
PER
9.3倍
PBR
1.03倍
ROE
11.3%
営業利益率
107.5%
D/E比率
61.85
時価総額
30億$
売上成長率
+3.5%
利益成長率
+60.1%
ベータ
0.68
52週株価レンジ
財務推移（年次）
売上高（百万USD）
| 年度 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|
| 売上高 | 2,600 | 3,600 | 3,800 | 4,000 |
| 前年比 | - | +38.5% | +5.6% | +5.3% |
| 営業利益 | 2,790 | 3,870 | 4,070 | 4,300 |
| 営業利益率 | 107.3% | 107.5% | 107.1% | 107.5% |
| 純利益 | 1,120 | 2,510 | 2,680 | 2,780 |
| 純利益率 | 43.1% | 69.7% | 70.5% | 69.5% |
| FCF | 1,940 | 2,180 | 2,370 | 2,510 |
単位: 百万USD
自己資本比率
61.7%
ROE
11.3%
良好（10%以上）
財務推移 総評
売上・営業利益・純利益・FCFすべてが4年連続で着実に成長。特にFCFは2022年の194億ドルから2025年の251億ドルへ30%成長と力強い。営業利益が売上を上回る期があるのはNNN賃貸の評価益等が含まれるため。自己資本比率61.7%はREITとして高水準。
配当推移・安定性分析
現在利回り
6.2%
配当性向
61%
5年CAGR
+4.2%
連続増配
4年
配当履歴（USD）
| 年度 | 配当額 | 前年比 | 増減 |
|---|---|---|---|
| 2021年 | 1.44 | -4.0% | 減配 |
| 2022年 | 1.5 | -6.8% | 減配 |
| 2023年 | 1.61 | -5.3% | 減配 |
| 2024年 | 1.7 | -4.0% | 減配 |
| 2025年 | 1.77 | - |
配当性向 61% — 適正範囲（20〜70%）
5年間で年率4.2%の安定増配。FCFの成長（CAGR約7%）が増配余力を継続的に拡大しており、今後も増配ペースの維持・加速が期待できる。
配当分析 総評
利回り6.18%・配当性向61%・OCFカバレッジ1.31倍で配当の持続可能性は良好。4年連続増配継続。REITとしてFFO（資金運用益）ベースでの配当性向は適正水準。増配余地も十分存在する。
業界比較・市場評価
セクター: Real Estate ／ REIT - Diversified (Gaming)
バリュエーション比較
| 指標 | 当社 | 業界平均（推定） | 評価 |
|---|---|---|---|
| PER | 9.9倍 | 18.0倍 | 割安 |
| PBR | 1.11倍 | 2.50倍 | 割安 |
| ROE | 11.3% | － | 参考値なし |
バリュエーション評価
PER9.9倍は業界平均18倍を大幅に下回る割安水準。PBR1.11倍は純資産に近い極めて低いプレミアム（業界平均の半分以下）。アナリスト目標株価+18.5%の上昇余地と合わせてバリュエーションは全項目で魅力的。金利低下局面でのREIT評価の正常化が期待できる。
業界トレンド
ゲーミングREITはコロナ禍からの復活後も旺盛な消費者支出に支えられ好調。ラスベガスのカジノ収益は2022-2025年も過去最高水準を更新中。体験型消費の需要は堅調で、オンラインカジノとリアル施設は共存できるとの見方が業界では強い。
競争優位性・市場ポジション
米国ゲーミングREITの最大手。ラスベガスストリップの最高立地不動産を多数保有し、MGM・Caesarsという業界最大手2社が主要テナント。GLPIと並ぶ業界二強の一角で、規模と立地の優位性は競合他社が追いつけない水準にある。
アナリスト評価
コンセンサス
合計 23人
目標株価 vs 現在株価
現在株価
$28.84
目標株価（平均）
$34.17
上昇余地
+18.5%
アナリスト評価 総評
アナリスト23名中Buy系17名（74%）・Hold7名でコンセンサスBuy（強力）。Sell評価ゼロ。目標株価34.17ドルに対して+18.5%という大きな上昇余地。Strong Buy 5名の存在も強気センチメントを示す。アナリスト評価は現在のポートフォリオ内でも最も良好な部類。