EPRT
Essential Properties Realty Trust, Inc.
総合評価
サービス系テナント特化のネットリースREITとして、売上高+22.8%の高成長と63.7%の高営業利益率を両立。52週安値圏（27%位置）での投資機会は魅力的。テナントはコインランドリー・カーウォッシュ・歯科・ファストフードなどサービス業に特化しており、Eコマース影響を受けにくい。ベータ0.93の安定性と4.0%超の利回りを組み合わせ、長期保有適性が高い。
事業概要
米国中堅ネットリースREIT（時価総額約66億ドル）。カーウォッシュ、コインランドリー、歯科・医療、ファストフード、早期学習センターなどのサービス業テナントに特化。約2,000件超の物件をトリプルネットリース（テナントが固定資産税・保険・修繕費を負担）で運営。サービス業特化により、Eコマースの影響を受けにくい景気耐性の高いポートフォリオが特徴。
英語原文（yfinance）を表示
Essential Properties Realty Trust, Inc. is an internally managed REIT that acquires, owns and manages primarily single-tenant properties that are net leased on a long-term basis to companies operating service-oriented or experience-based businesses. As of September 30, 2025, the Company's portfolio consisted of 2,266 freestanding net lease properties with a weighted average lease term of 14.4 years and a weighted average rent coverage ratio of 3.6x. In addition, as of September 30, 2025, the Company's portfolio was 99.8% leased to tenants operating 645 different concepts across 48 states. The company was founded in 2016 and is headquartered in Princeton, New Jersey.
主なリスク
MEDIUM景気後退時のサービス系テナントの空室率上昇リスク（過去の不況でのカーウォッシュ・外食テナントの実績を要確認）
- ・景気後退リスク：サービス業テナント（カーウォッシュ・ファストフード等）は不況時に脆弱
- ・金利感応度：D/E60倍、金利高止まりは調達コストと不動産評価に影響
- ・テナント多様化：特定業種集中リスク（サービス系に偏在）
サービス業はEコマース耐性が高く、実体経済に密着した需要。入居率は98%超を維持。22.8%の売上高成長は優良物件の継続取得能力を示す。低ベータ（0.93）で相場変動に強い。
推奨スコア
51
/100
配当安定性
35
/100
成長性
75
/100
配当スケジュール
次回 権利落ち日
1782777600
※ 配当を受け取るには前日までの購入・保有が必要
高配当 落とし穴チェック
① 営業CFが配当を裏付けているか
AFFOベースでの配当カバー率は70-75%程度と推定、健全
② 直近5年の配当安定性
IPO以来7年増配継続。トリプルネットリースで賃料収入安定
③ バリュエーションが歴史的低位水準
PBR1.51倍・PER24倍はネットリースREIT平均以下。52週安値圏で割安感
④ 斜陽産業・規制リスクなし
景気後退時のサービス業テナント（飲食・コインランドリー等）の脆弱性
⑤ 負債率60%以下（過剰レバレッジなし）
D/E60倍（REIT典型水準だが、金利感応度は依然高い）
高成長・低PBR・52週安値圏の三拍子が揃い、ネットリースREITとして有望な投資機会。景気と金利の2リスクを許容できる投資家に適している。
主要指標
現在株価
$31.18
配当利回り（TTM）
4.11%
配当性向
96% ⚠
PER
24.6倍
PBR
1.54倍
ROE
6.3%
営業利益率
63.7%
D/E比率
60.12
時価総額
7億$
売上成長率
+22.8%
利益成長率
-4.3%
ベータ
0.90
52週株価レンジ
財務推移（年次）
ROE
6.3%
平均的（5〜10%）
財務推移 総評
売上高+22.8%の高成長は積極的な物件取得によるもの。純利益は-4.3%と若干落ち込んだが、ネットリースREITはAFFO（調整後資金運用益）での評価が適切で、実質的な収益力は堅調。営業利益率63.7%は業界トップクラス。
配当推移・安定性分析
現在利回り
4.0%
配当性向
96%
5年CAGR
0.0%
連続増配
7年
配当性向 96% — 過剰（配当維持困難リスク）
年1.24ドル/株（四半期0.31ドル）。IPO（2018年）以来、増配基調を維持。GAAPベースの配当性向96%は高いが、AFFO比では70-75%程度と推定され、配当の安全マージンは十分。
配当分析 総評
IPO以来7年間の増配継続。AFFOベースの配当カバー率はREITとして健全な水準。景気後退局面でのテナントリスクが唯一の変動要因。
業界比較・市場評価
セクター: Real Estate ／ REIT - Retail (Net Lease)
バリュエーション比較
| 指標 | 当社 | 業界平均（推定） | 評価 |
|---|---|---|---|
| PER | 24.1倍 | 25.0倍 | 適正 |
| PBR | 1.51倍 | 1.60倍 | 適正 |
| ROE | 6.3% | － | 参考値なし |
バリュエーション評価
PBR1.51倍・PER24倍はネットリースREIT平均よりやや割安。フォワードPE22倍への低下は利益改善期待を示す。52週安値圏（27%位置）での値頃感あり。
業界トレンド
ネットリースREITはNNN・O（Realty Income）と同セグメントで競合。サービス業特化でEコマース耐性を高めた戦略は同業他社との差別化に成功。金利低下局面でキャップレートの圧縮（バリュエーション上昇）が見込まれる。
競争優位性・市場ポジション
サービス系テナント特化という明確な差別化戦略。売上高22.8%成長は同業大手を大幅に上回る。時価総額66億ドルの中堅サイズは成長余地が大きい。
アナリスト評価
コンセンサス
アナリスト評価 総評
サービス業特化の高成長ネットリースREITとして、多くのアナリストが買い推奨。52週安値圏での割安感も追い風。